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沉睡的物业专项维修基金如何唤醒?申请万博体

  昨天雨天了,李海波开始发愁,每当下雨天他就要担心顶楼的业主家是否在漏水。

  李海波是杭州德丰物业有限公司的负责人,左岸花园的物业服务就是由他的团队提供的。他的案头,有一份物业专项维修基金使用申请报告,打了整整一年多了,始终交不出去。每逢雨天,就有业主来反映小区屋顶的漏水问题,但是这笔钱下不来,这个问题仍旧是顽疾。

  问题的症结在于业主签字。李海波专门作过统计,小区里大约有近300户业主投诉屋顶存在漏水问题,规模那么大,肯定是要申请物业专项维修基金的,但必须有三分之二的人同意才能递交申请报告。为此,物业公司的工作人员要挨家挨户找人签字,要么就是找不到业主,即便找到了,也有不少业主不愿意签字。李海波说,大家对物业专项维修基金存在一定的误解,有些业主认为物业专项维修基金是属于个人的,不是修自己的房子,就不肯签字。还有业主认为,这笔钱应该用来修小区里的公园、道路、消防设备、电梯等人人相关的公共措施,而屋顶的话往往只涉及顶楼用户,不答应签字的人占多数。还有一部分原因是,有业主觉得这笔钱用掉就没有了,不到万不得已不愿意签字。

  李海波手头的物业专项维修基金使用申请报告起草时间是今年6月份,快半年了,万博体育APP签字的业主没有几户,远远不到三分之二。因此,这份报告依然还在小区里打转。

  这并非个案。本报记者实地调查发现,杭城不少社区对于物业专项维修基金的使用都觉得难,杭州市目前有60亿元的物业专项维修基金储备着,但今年以来仅支出3600多万元,使用率并不高。有业内人透露,申请周期长、开展过程过于繁杂是物业专项维修基金沉睡的原因。有专家透露,目前物业专项维修基金的使用条例正在提起修改提议。“该提议中涉及修改物业专项维修基金的使用申请流程,届时物业专项维修基金的使用门槛将下降,可操作性也将更强。”

  左岸花园的近300户业主反映屋顶漏水 一份物业专项维修基金使用申请报告签字难

  邱先生家住左岸花园35幢的顶楼,他家的几个房间都有不同程度的漏水情况。其中一间屋子的屋顶四角都有漏水,墙壁和家具都有不同程度的浸湿,墙壁上还有霉点。邱先生透露,同一幢楼的其他几户顶层住户,也有同样的困扰。“有几户人家实在等不及物业专项维修基金,就自己掏钱找人修了。”邱先生透露,他在去年6月就向物业反映问题了,至今没有解决。

  李海波的团队是2017年接手入驻左岸花园的,从今年年初开始,他陆续收到有业主反映屋顶或墙面与漏渗水现象。“从今年五六月份,我们对小区内的业主做了统计,整个小区有近300户业主需要用物业专项维修基金来修缮住宅,但使用物业专项维修基金需要一定的程序,且需要一定数量的业主签字同意,所以维修工作一直没有启动。”

  李海波介绍,目前签字工作有了一定的进展。他说:“左岸花园1幢是小区内业主户数较少的,只有20户,我们的工作人员在历时两周多方走访之后终于让大多数业主签了字,等业主委员会审核后就可以上交给房管部门。”

  而同样缓慢推进的还有清泰南苑。小区物业工作人员介绍,近段时间阴雨绵绵,的确有顶楼业主来反映漏水情况,但要启动物业专项维修基金实在太麻烦了。她说:“一般楼盘的墙面保修期为8年,所以楼盘交付10年后,房屋的墙面、楼顶会有一定程度的渗漏,这也就需要动用到物业专项维修基金。”

  事实上物业专项维修基金的适用范围相当大,除了屋顶漏水之外,墙体渗水、电梯维修或更换、消防设备维护和更新、小区内公共设施的维护都可以使用到物业专项维修基金。

  “渥爱家庭”是一家互联网装修维修公司,业务包括装修翻新、房屋修缮,在公司负责人孙先生印象中,很少有人通过物业专项维修基金来修理房屋的。孙先生介绍道:“一幢单元的业主有些房子出租了,有些出差了,有些上班了,还有的出门旅游了,要一一凑齐这些业主的签名,难度实在太大。”

  清泰南苑物业部工作人员介绍,物业专项维修基金的使用的确很难,她遇到了和左岸花园同样的情况。在婺江家园、清泰南苑、德胜新村等小区,记者随机采访了20位住户,对于物业专项维修基金的使用有16人不了解,占到总数的80%,剩余的20%住户中有3人表示物业专项维修基金使用太麻烦,如果是房屋遇到小问题还是自己掏钱找人维修方便。

  而拱墅区房管站的工作人员介绍,物业专项维修基金的使用需要遵循一定的流程,首先需要业主向业主委员会反映,再由业主委员会委托物业公司找该单元业主在出示房产证的情况下签字,且签字的数量需要达到整个单元业主总数的2/3以上。“拿到签字后,物业公司再将物业专项维修基金申请表和业主签名一起交给业委会审核,审核通过后,再提交给杭州市房产管理局,只有这样,物业专项维修基金才能发放。”

  杭州市房产管理局的工作人员也肯定了这一说法,他说:“有些社区和物业的工作人员,对物业专项维修基金的使用办法不太了解,物业专项维修基金的使用是根据《物权法》和《杭州市物业管理条例》等相关法规政策来执行的,其中的条款都需要一一遵循,物业专项维修基金属于全体业主,所以为了体现公正,物业专项维修基金交由政府专门机构管理。”

  对于左岸花园的漏水情况,杭州市房产管理局相关工作人员表示,此前并未接到德丰物业的申报,在得知这一情况后,该局工作人员已立刻与德丰物业联系,并指导他们如何开展工作。

  该名工作人员表示,杭州市的物业专项维修基金的归集从1996年开始,2005年开始,物业专项维修基金收取的标准是无电梯住宅35元/平方米,有电梯的住宅65元/平方米,排屋和别墅按照35元/平方米、45元/平方米、65元/平方米的标准施行。到目前为止,该收费标准已有13年没有更改了。“物业专项维修基金相当于房屋的养老金,该基金施行:业主缴纳、统一储存、按幢核算、见账到付,业主决策、专款专用、政府监管,有专门的市县人民政府指定的机构来统一管理。专项用于物业公用部位、公用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。如果用完了,需要续缴,杭州因为开展物业专项维修基金较早,所以收缴的标准也比很多城市要高。万博体育APP。”他说。

  根据杭州市房产管理局的数据显示,杭州市上城、下城、江干、西湖和拱墅五区,截至2017年年底,共盈余物业专项维修基金金额达60亿元,截至今年上半年,共有约740个项目使用了物业专项维修基金修缮房屋,动用资金达到3600万,其中有1700多万元通过简易程序,用于消防和电梯等项目的维修。“对于一些有物业管理中的经营性收益或政府改造资金小区,我们建议物业和业委会优先使用这些款项用于维修、更换。但若是小区内消防、电梯等安全类的公共设施修缮时,我们会开放简易方案,在消防、质检部门的监督下优先拨款,物业专项维修基金遵循的是及时、便利、安全的原则。”

  该工作人员表示,不少业主在要求房屋维修时需要弄清几个关键的时间,首先房屋的主体结构是由开发商终身保修的,其次墙面、屋顶的保修期为8年,管线保修期为两年,这些项目在保修期内由开发公司负责。他说:“在保修期外,业主申请物业专项维修基金后,经维修资金管理机构核实后,再拨付维修额的50%,工程完工后,物业服务企业持专门机构出具的审计报告书和业主委员会签章的施工承包合同,工程款和审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料,向维修资金管理机构申请拨付维修资金的余额。”

  浙江大学光华法学院教授张谷是2005年《物权法》的草案讨论组成员之一,对于物业专项维修基金流程过于繁杂的情况,他也有所了解。张谷说:“目前物业专项维修基金的使用的确有其复杂性和不易操作性,并不是非常适用,我了解到,有关物业专项维修基金的相关条例和补充细则将在近期提交,并审议,主要的内容就是关于简化物业专项维修基金的使用流程和保障物业专项维修基金的补充两方面。”

  对此杭州市房产管理局工作人员表示肯定,他介绍,“明年杭州市将通过来启动物业专项维修基金的简化流程、提高效率。万博体育APP。方便申办人,通过后将成为地方性法规来执行,届时物业专项维修基金的使用将更便利,流程和标准也将根据实际情况调整。此外物业专项维修基金的续缴也将纳入本次修改内容中,这样就能从法律和政策层面保障物业专项维修基金的有法可依。”

  (原标题《沉睡的物业专项维修基金如何唤醒?申请报告签字太难》。编辑张筱)

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